Чи є спадкування земельної ділянки підставою для припинення договору оренди?
Спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) - стаття 1216 ЦК України. Потрібно розуміти, що всі права та обов’язки, які належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, переходять до спадкоємців.
Згідно законодавства України, зміна власника земельної ділянки не є підставою для припинення договору оренди землі, укладеного зі спадкодавцем, оскільки згідно норм ст. 148¹ ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Іншими словами – якщо ви успадкували земельну ділянку, яку спадкодавець за життя передав в оренду, до Вас переходить не лише право власності на цю земельну ділянку, а й обов’язок дотримуватися зобов’язань попереднього власника перед орендарем.
До закінчення терміну оренди новий власник не має права в односторонньому порядку розірвати договір, крім випадку, коли в договорі оренди не прописано, що смерть орендодавця є підставою для припинення дії договору (зазвичай такий пункт не прописується в договорах орени).
Особа протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку зобов’язана повідомити про це орендаря (ч. 3 ст. 148-1 Земельного кодексу України). Утім, договором оренди може передбачатися інший строк, тому варто керуватися й умовами договору.
Повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Повідомлення повинно містити:
- кадастровий номер (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
- прізвище, ім’я, по батькові нового власника;
- місце проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
- платіжні реквізити (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Дані дії є обов’язком нового власника, з метою недопущення несприятливих наслідків для нього у майбутньому. Так, неповідомлення орендодавцем про свої права на спадкове майно і ненадання орендодавцем необхідних платіжних реквізитів для виплати йому орендної плати, позбавляє орендаря можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди, зокрема, сплатити орендну плату у встановлений договором строк. За відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки, він не має фактичної можливості сплатити йому орендну плату, отже, не несе відповідальність за невиконання зобов`язання щодо її сплати.
Отже перехід права власності на земельну ділянку в порядку спадкування не є підставою для припинення договору оренди, проте може бути підставою для внесення змін до діючого договору оренди.
Орендна плата за користування земельною ділянкою має бути виплачена спадкоємцю у повному обсязі, відповідно до умов договору оренди, але тільки після переоформлення права власності на земельну ділянку.
Додатково повідомляємо Вам, що у відділі «Шаргородське бюро правової допомоги» (м. Шаргород, вул. Героїв Майдану, 252, тел. 04344-2-12-28, електронна адреса sharhorodske@legalaid.vn.ua) Ви також можете безкоштовно дізнатися повну та вичерпну інформацію стосовно інших правових питань та отримати доступ до безкоштовної вторинної правової допомоги, у разі необхідності.
“Шаргородське бюро правової допомоги”
